Acheter un logement ancien ? Les frais d’acte peuvent peser plus de 7 % du prix

C’est à l’acquéreur de régler les frais de notaire, comme le prévoit l’article 1593 du Code civil, et cela vaut aussi bien pour une transaction conclue via un professionnel de l’immobilier que pour une vente directe entre particuliers. Les parties peuvent convenir d’un acte « en main », où le vendeur prend ces frais à sa charge, mais la formule n’apporte généralement pas l’économie espérée. Selon Merci pour l’info, les droits de mutation sont alors calculés sur un prix qui inclut les frais repris par le vendeur. L’assiette taxable grossit, ce qui neutralise en général le gain.

Lors de la signature de l’acte authentique, l’acheteur effectue un virement unique couvrant à la fois le prix du logement et les frais d’acquisition. Il ne faut pas les confondre avec les frais d’agence : ces derniers se négocient librement et peuvent incomber à l’acheteur ou au vendeur selon le mandat, tandis que la réglementation fixe le cadre des frais de notaire.

Ce que contiennent vraiment les frais de notaire

L’expression est trompeuse : on parle plus justement de frais d’acquisition. Ils se composent de trois blocs : les droits de mutation, la rémunération du notaire (les émoluments, réglementés et calculés selon un barème dégressif) et les débours, des sommes que le notaire avance pour vous, comme le cadastre, le géomètre ou l’état hypothécaire.

À ces postes s’ajoutent une contribution de sécurité immobilière de 0,1 % du prix et, dans l’estimation pour l’ancien, une provision de débours de 1 000 à 1 400 €. Les émoluments supportent la TVA de 20 %. Depuis 2016, une remise pouvant atteindre 20 % est possible de la part du notaire, pour la tranche du prix qui excède 100 000 €.

Ancien ou neuf : l’écart se joue sur la taxe

À compter du 1er avril 2025, les départements ont la faculté de relever leur taux jusqu’à 5 %, alors qu’il plafonnait à 4,5 % jusque-là, pour les actes signés d’ici au 31 mars 2028. Dans l’ancien, les droits de mutation atteignent donc des niveaux variables selon le territoire.

Au total, les frais représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Le taux du neuf est fixé par l’État et ne bouge pas d’un département à l’autre. Trois conditions doivent être réunies : première vente depuis l’achèvement, bien achevé depuis moins de 5 ans, vendeur professionnel assujetti à la TVA.

Donation et succession, qui règle la note

• Donation : en règle générale, c’est le donateur qui assume les frais, et parfois le donataire. Entre un parent et son enfant, un abattement de 100 000 € joue tous les 15 ans, pour chaque parent et chaque enfant.
• Succession : les héritiers se partagent les frais au prorata de leur part. Depuis 2007, les droits de succession ne s’appliquent plus entre époux.

Anticiper le jour de la signature

• Estimez la somme avec le simulateur officiel du service public, qui tient compte du département, du type de bien et du prix. Le résultat reste indicatif, le notaire établit le décompte définitif.
• Gardez en tête que la date de l’acte authentique, et non celle du compromis, détermine le taux applicable.
• Prévoyez un budget dédié : le prêt immobilier ne finance pas systématiquement ces frais, sauf accord spécifique avec la banque.
• Sachez qu’un compromis rédigé par un notaire peut coûter de 100 à 500 €, et que la provision demandée peut différer du décompte final.

Sur le plan du taux, passer d’un département à 5,81 % à un autre à 6,32 % coûte à peu près 1 275 € pour un achat de 250 000 €. Certains départements qui ont voté la hausse maintiennent les primo-accédants à 5,81 %, ce qui permet d’économiser plus de 1 000 € sur cette même acquisition.

Photo : Pavel Danilyuk / Pexels